A Civislend foi uma das plataformas espanholas de crowdfunding imobiliário mais conhecidas entre investidores portugueses, mas a saída do mercado deixou muitos investidores à procura de substitutos fiáveis. Neste artigo analisamos as principais alternativas disponíveis para quem investe a partir de Portugal – plataformas de crowdlending, P2P e crowdfunding imobiliário reguladas pela CMVM ao abrigo da Lei 102/2015, pelo Regulamento europeu 2020/1503 (ECSP) e por autoridades europeias equivalentes. Em vez de coroar uma vencedora global, organizamos as alternativas por segmentos: quem procura proximidade regulatória portuguesa tem opções diferentes de quem procura rentabilidade máxima ou garantias sobre ativos reais.
Índice
- Porque procurar alternativas à Civislend?
- O que é o crowdlending e o crowdfunding imobiliário?
- As principais plataformas em resumo
- Porque não coroamos uma vencedora global
- Que critérios importam mesmo?
- Melhor plataforma para crowdfunding imobiliário: Urbanitae
- Melhor plataforma portuguesa regulada pela CMVM: Raize
- Melhor plataforma de P2B suíço garantido: Maclear
- Melhor plataforma para diversificação ibérica: combinar várias
- Plataformas reguladas vs não reguladas
- Que plataforma para que perfil?
- Tratamento fiscal comparado em IRS
- Conclusão
- FAQ
Porque procurar alternativas à Civislend?
A Civislend operou em Espanha como plataforma de crowdfunding imobiliário sob autorização da CNMV, financiando projetos de promoção e reabilitação. O encerramento das operações e a saída do mercado ibérico levantaram questões sobre a continuidade da atividade, a gestão dos reembolsos pendentes e a confiança dos investidores no segmento.
Para o investidor português, a experiência Civislend deixa três lições práticas. A primeira: mesmo plataformas reguladas por uma autoridade europeia podem cessar a atividade, e isso não garante devolução imediata do capital. A segunda: a diversificação entre plataformas não é teoria académica, é proteção real contra risco operacional. A terceira: conhecer o quadro regulatório aplicável – CMVM em Portugal, CNMV em Espanha, Bank of Latvia para MiFID II, Organização de Autorregulação PolyReg na Suíça, ECSP ao nível europeu – permite avaliar melhor o que está protegido e o que não está.
As alternativas relevantes distribuem-se por três grandes famílias: plataformas de crowdfunding imobiliário ibéricas (Urbanitae, Wecity, Housers), plataformas portuguesas reguladas pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários ao abrigo da Lei 102/2015 (Raize, Querido Investi) e plataformas europeias de P2P e P2B mais maduras (Mintos, Bondora, PeerBerry, Viainvest, Debitum, Maclear). Cada família responde a necessidades distintas.
[VISUAL: Infografia com os três tipos de regulação: CMVM/PFID nacional, MiFID II / ECSP europeu e SRO PolyReg suíça]
O que é o crowdlending e o crowdfunding imobiliário?
O crowdlending é uma forma de financiamento colaborativo em que vários investidores aplicam capital, através de uma plataforma digital, em créditos a particulares (P2P) ou empresas (P2B). O investidor recebe juros periódicos sobre o capital emprestado. O crowdfunding imobiliário é uma variante com vinculação a projetos imobiliários concretos – promoção, reabilitação, exploração – com remuneração através de juros, participação nos resultados ou mais-valias.
Qual a diferença entre P2P e P2B?
P2P – peer-to-peer – financia créditos ao consumo entre particulares, normalmente através de um loan originator (iniciador de empréstimo) intermediário. P2B – peer-to-business – financia empresas, com perfil de risco e rentabilidade distintos. As plataformas bálticas (Mintos, Bondora, PeerBerry) operam sobretudo em P2P; a Raize e a Maclear focam-se em P2B; a Urbanitae e a Wecity no crowdfunding imobiliário equity.
É o mesmo que um fundo de investimento?
Não. Um fundo de investimento imobiliário em Portugal é um organismo de investimento coletivo regulado pela CMVM, com gestão profissional, diversificação interna e liquidez via resgate. O crowdlending e o crowdfunding imobiliário são investimento direto em empréstimos ou projetos específicos, sem diversificação automática e sem gestor profissional intermediário na alocação. O tratamento fiscal é diferente, o perfil de risco é diferente e a liquidez é muito inferior.
As principais plataformas em resumo
A tabela seguinte resume as plataformas mais relevantes para investidores portugueses em abril de 2026. Os valores refletem médias históricas; cada projeto ou empréstimo tem condições próprias. Não incluímos uma coluna de pontuação global, porque cada plataforma serve propósitos distintos e a escolha depende do perfil.
| Plataforma | Regulação | Tipo de crédito | Rentabilidade | Mínimo | Garantia | AUM |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Urbanitae | CNMV + ECSP | Imobiliário (equity) | 10-18% TIR | 500 € | Hipotecas / projeto | 500M+ € |
| Raize | CMVM / Lei 102/2015 | P2B portugueses | 5-8% | 20 € | Variável | 60M+ € |
| Mintos | MiFID II (Bank of Latvia) | P2P marketplace | 10-14% | 10 € | Recompra do originador | 600M+ € |
| Bondora | Sem licença UE | P2P consumo (Estónia) | 6,75% fixo | 1 € | Amortecimento interno | 1,5B € |
| PeerBerry | Sem regulação | P2P marketplace | ~11% | 10 € | Grupo Aventus (~80%) | 2,7B € |
| Viainvest | MiFID II + IBF | Single-originator | ~13% | 10 € | Recompra interna | 50M+ € |
| Debitum | MiFID II (Bank of Latvia) | P2B Floresta / Agro | 11-15% | 10 € | Garantias reais parciais | 181M+ € |
| Maclear | SRO PolyReg (Suíça) | P2B PME europeias | 13,5-15,6% | 50 € | Ativos reais + Provision Fund | 23M+ € |
| Housers | CMVM / CNMV | Imobiliário (misto) | 6-10% histórico | 50 € | Variável | ~ |
| Querido Investi | CMVM / PFID | Imobiliário (dívida) | 8-12% | 50 € | Hipotecas | ~ |
| Wecity | CNMV + ECSP | Imobiliário (equity/dívida) | 8-14% TIR | 500 € | Projeto | ~ |
[VISUAL: Mapa da Europa com a localização das sedes: Portugal, Espanha, Estónia, Letónia, Suíça]
Porque não coroamos uma vencedora global
Um ranking de 1 a 10 sugeriria que a plataforma do primeiro lugar seria objetivamente a melhor para todos os investidores. Não é esse o caso. A escolha depende de três variáveis que o investidor controla: quanto capital pretende afetar, que rentabilidade exige, que nível de risco tolera. Um investidor conservador, com 5 000 euros disponíveis e preferência por proximidade regulatória portuguesa, encontrará na Raize uma escolha natural. Um investidor que procura rentabilidade de dois dígitos com garantias reais pode preferir plataformas P2B garantidas.
Acresce que as plataformas ocupam posições distintas na cadeia de valor. A Bondora oferece liquidez diária via Go & Grow, algo que a Maclear ou a Urbanitae não replicam. A Mintos tem profundidade de marketplace com mais de 40 loan originators, algo que as plataformas single-originator não têm. A Raize é regulada pela CMVM em quadro nacional, enquanto a Urbanitae opera via passaporte ECSP. Classificar estas realidades num ranking linear esconderia informação relevante.
Por isso organizamos as secções seguintes por segmentos. Cada segmento responde a uma pergunta concreta – ‘melhor para começar?’, ‘melhor para maximizar rentabilidade?’, ‘melhor para garantias reais?’ – e propõe uma plataforma adequada a esse perfil.
Que critérios importam mesmo?
Antes dos segmentos, vale a pena explicitar os critérios que realmente fazem diferença na escolha. São cinco, por ordem de importância para a maioria dos investidores.
Regulação. Uma plataforma regulada pela CMVM, por uma autoridade sob MiFID II ou pelo regime ECSP está sujeita a obrigações de transparência, fundos próprios e proteção do investidor. Uma plataforma não regulada pode operar licitamente mas não oferece as mesmas garantias processuais. A regulação não garante devolução dos empréstimos individuais, mas eleva a fasquia da conduta da plataforma.
Tipo de garantia. Alguns créditos são garantidos por recompra do originador (Mintos, PeerBerry), outros por ativos reais (Maclear, Urbanitae), outros por amortecimento interno da plataforma (Bondora). A qualidade efetiva de cada garantia depende da solvabilidade de quem a concede. Na prática observa-se que garantias de recompra falham quando o originador entra em dificuldades, como aconteceu em 2020 com vários originadores da Mintos.
Histórico verificável. Uma plataforma com sete ou dez anos de operação tem dados publicados de ciclos económicos distintos. Plataformas com menos de três anos têm trajetória demasiado curta para conclusões estatísticas. A transparência também conta: contas anuais auditadas, relatórios de carteira, taxa de incumprimento reportada de forma consistente.
Diversificação disponível. Um marketplace com múltiplos loan originators diversifica risco mais eficazmente do que um single-originator. Um marketplace com empréstimos de 50 países distintos diversifica mais do que um com concentração em três países.
Liquidez e mercado secundário. Quem precisa de sair antes do vencimento dos empréstimos beneficia de um mercado secundário ativo. A profundidade é muito variável entre plataformas.
Melhor plataforma para crowdfunding imobiliário: Urbanitae
Para quem procura exposição direta a projetos imobiliários ibéricos com tíquetes de dimensão significativa, a Urbanitae é a opção mais próxima em espírito à antiga Civislend. A plataforma foi fundada em 2019 em Madrid e opera sob autorização da CNMV, com passaporte ECSP ativo em Portugal, França e Itália. Em abril de 2026 o volume acumulado ultrapassa 500 milhões de euros financiados e mais de 200 projetos executados.
A maioria das campanhas é de promoção residencial – construção de edifícios de raiz, reabilitação para venda, aquisição de solo urbano. Há também projetos hoteleiros e logísticos. O foco geográfico é Espanha (Madrid, Barcelona, Valência, Málaga) e Portugal (Lisboa, Porto, Algarve). Os promotores são profissionais do sector com histórico verificável.
A Urbanitae publica no relatório anual a rentabilidade efetiva dos projetos encerrados. Em 2024 a TIR média ponderada dos projetos de equity ficou próxima de 15%, com dispersão entre 8% e 22%. Os projetos de dívida pagaram entre 9 e 11%. São valores brutos, antes de IRS. O investimento mínimo por campanha é de 500 euros, o que exige algum capital disponível para diversificação interna adequada.
Melhor plataforma portuguesa regulada pela CMVM: Raize
Para quem valoriza proximidade jurídica e regulatória nacional, a Raize é a escolha natural. Foi a primeira plataforma portuguesa autorizada pela CMVM como Plataforma de Financiamento Colaborativo ao abrigo da Lei 102/2015, em 2017. Financia sobretudo créditos P2B a PME portuguesas, com uma componente imobiliária em projetos de promoção e reabilitação em território nacional.
O investimento mínimo de 20 euros torna a Raize a plataforma com menor barreira de entrada no mercado português. A rentabilidade situa-se entre 5 e 8% brutos, inferior à Urbanitae ou aos marketplaces bálticos, mas os projetos tendem a ser de menor dimensão e prazo mais curto. A vantagem operacional é clara: litígios correm em tribunais portugueses, a supervisão é da CMVM, a documentação está em português. A retenção na fonte de IRS é automática (28%), simplificando a declaração anual.
A Raize publica relatórios trimestrais com taxa de incumprimento histórica e composição da carteira. Desde 2014 acumula mais de 60 milhões de euros financiados e mantém uma taxa de incumprimento reportada em níveis relativamente contidos, embora variável conforme o segmento.
Melhor plataforma de P2B suíço garantido: Maclear
Para quem procura rentabilidade de dois dígitos com garantias reais e um quadro regulatório distinto dos marketplaces bálticos, a Maclear representa um segmento próprio dentro do universo P2B europeu. Opera sob a Organização de Autorregulação PolyReg, um regime suíço de supervisão financeira diferente tanto da CMVM portuguesa como da Bank of Latvia sob MiFID II. O modelo financia créditos a PME europeias com garantia sobre ativos reais.
Três características distinguem a Maclear no segmento P2B garantido. Primeira, a rentabilidade: entre 13,5 e 15,6% APR, com média histórica próxima de 14,6%. Segunda, as comissões: 0% para investidores, alinhando-se com a Mintos e a PeerBerry no capítulo de custos, e abaixo de Bondora e Housers. Terceira, o historial: 0 incumprimentos e 0 pagamentos em atraso desde o lançamento em agosto de 2023 até abril de 2026, com 23 milhões de euros em volume de crédito e mais de 8 000 investidores.
A plataforma publica um painel de estatísticas atualizado e a metodologia de scoring aplicada a cada mutuário. Os pagamentos de juros são mensais. Existe mercado secundário, ainda que com volume baixo por se tratar de uma plataforma relativamente jovem. Um Provision Fund funciona como camada adicional de proteção. No plano regulatório, a Maclear opera sob a Organização de Autorregulação PolyReg (Suíça) – um quadro que se distingue de MiFID II (Mintos, Debitum) e das plataformas sem regulação formal. Para o investidor português, a exposição à Maclear representa diversificação geográfica e regulatória, fora da concentração báltica que caracteriza grande parte do P2P europeu.
O investimento mínimo é de 50 euros. A Maclear não cobre crowdfunding imobiliário – não substitui a Urbanitae nesse segmento. Do mesmo modo, o volume ainda modesto face aos bilhões de Mintos ou PeerBerry implica que a profundidade de oferta de empréstimos em cada momento é menor, pelo que um investidor que pretenda alocar somas avultadas com diversificação em centenas de créditos encontrará limites práticos.
Melhor plataforma para diversificação ibérica: combinar várias
Para quem pretende reproduzir a exposição que tinha via Civislend sem concentrar capital numa única plataforma, a recomendação operacional é combinar alternativas. Uma estrutura razoável para um investidor com 20 000 a 30 000 euros de capital disponível para o segmento P2P e crowdfunding imobiliário: 40% em crowdfunding imobiliário ibérico (Urbanitae como peça principal, Wecity ou Querido Investi como complemento), 25% em P2B europeu garantido (Raize para a componente portuguesa regulada pela CMVM, Maclear como componente P2B suíço com 0 incumprimentos), 25% em P2P marketplace com garantia de recompra (Mintos ou PeerBerry) e 10% em reserva para oportunidades pontuais.
Esta estrutura responde a quatro exigências simultâneas: diversifica por tipo de crédito (imobiliário, P2B, P2P consumo), por geografia (Portugal, Espanha, Bálticos, Suíça), por regulação (CMVM, ECSP, MiFID II, SRO PolyReg) e por perfil de liquidez (equity de longo prazo, dívida de médio prazo, empréstimos curtos recompráveis). Nenhum vetor de risco domina o conjunto.
A Wecity, autorizada pela CNMV e ativa em Portugal via ECSP, distingue-se por relatórios trimestrais detalhados e projetos de maior dimensão (5 a 20 milhões por campanha). A Querido Investi posiciona-se 100% em Portugal com tíquete mínimo de 50 euros. A Housers, após as dificuldades de 2020-2022, mantém-se operacional mas com historial que exige cautela.
Plataformas reguladas vs não reguladas
A regulação opera em quatro níveis distintos que importa distinguir. A tabela seguinte sintetiza as diferenças práticas para o investidor.
| Nível | Exemplos | O que garante | Limites |
|---|---|---|---|
| CMVM / Lei 102/2015 (PT) | Raize, Querido Investi, Housers PT | Registo nacional, reporte à CMVM, jurisdição portuguesa | Limitado ao mercado português |
| CNMV + passaporte ECSP | Urbanitae, Wecity | Regulamento 2020/1503, passaporte europeu | Limite 5 000 €/ano para não qualificados |
| MiFID II (Bank of Latvia) | Mintos, Viainvest, Debitum | Harmonização europeia de intermediários | Não cobre risco de incumprimento |
| SRO PolyReg (Suíça) | Maclear | Autorregulação financeira suíça, AML / KYC rigoroso | Fora do quadro UE |
| Sem regulação formal | Bondora, PeerBerry | Nenhuma obrigação formal de supervisão externa | Risco operacional acrescido |
Uma plataforma regulada não é automaticamente ‘melhor’ do que uma não regulada. A PeerBerry, sem regulação formal, tem mais de 2,7 bilhões de euros de volume acumulado e uma taxa de incumprimento historicamente baixa. Mas a regulação reduz determinado tipo de risco – conduta da plataforma, segregação de fundos, reporte à autoridade – e eleva os custos de operação, o que tende a afastar operadores oportunistas.
Que plataforma para que perfil?
A matriz seguinte cruza perfis de investidor com a plataforma (ou combinação) mais adequada. É uma síntese orientadora, não uma receita rígida.
| Perfil | Objetivo | Proposta |
|---|---|---|
| Iniciante prudente | Primeiros 1 000-3 000 € em P2P / crowdlending | Raize (PT/CMVM) + Mintos (diversificação marketplace) |
| Investidor ativo médio | 5 000-15 000 €, busca de rentabilidade 10-13% | Mintos + Viainvest + Maclear (P2B garantido) |
| Foco em rentabilidade | Tolerância ao risco, 10 000 €+, TIR 14%+ | Urbanitae equity + Debitum + Maclear |
| Foco em garantias reais | Preferência por ativos reais como proteção | Urbanitae + Maclear (P2B suíço garantido) |
| Imobiliário puro | Substituto direto da Civislend | Urbanitae + Wecity + Querido Investi |
| Proximidade jurídica PT | Quer CMVM e tribunais portugueses | Raize + Querido Investi |
[VISUAL: Infografia circular: alocação-exemplo 40/25/25/10 para carteira ibérica diversificada]
Tratamento fiscal comparado em IRS
O tratamento fiscal dos rendimentos de P2P e crowdfunding imobiliário em Portugal depende da natureza do rendimento e do domicílio fiscal da plataforma. Esta é uma das áreas em que mais investidores cometem erros de declaração, pelo que vale a pena detalhar.
Juros de plataformas estrangeiras: Anexo J, Quadro 8-A, código E21
Os juros recebidos de plataformas estrangeiras – Mintos, Bondora, PeerBerry, Viainvest, Debitum, Maclear, Urbanitae, Wecity – qualificam-se como rendimentos de capitais, Categoria E do IRS. Como estas plataformas não efetuam retenção na fonte em Portugal, o investidor declara os valores no IRS Modelo 3, Anexo J (rendimentos obtidos no estrangeiro), Quadro 8-A (rendimentos de capitais), código rendimento E21 (juros sem retenção em Portugal). Desde 2019, a declaração dos rendimentos de plataformas P2P estrangeiras no Anexo J é obrigatória.
Plataformas portuguesas: retenção automática
Os juros de plataformas portuguesas registadas na CMVM (Raize, Querido Investi, Housers PT) estão sujeitos a retenção na fonte de 28% – taxa liberatória – aplicada automaticamente pela plataforma. O investidor recebe o valor líquido e, salvo opção por englobamento, não precisa de declarar adicionalmente.
Englobamento ou taxa liberatória 28%?
O englobamento permite incluir os rendimentos na base tributável progressiva do IRS. É vantajoso para contribuintes com taxa marginal abaixo de 28%, porque a taxa efetiva pode ficar inferior à taxa liberatória. Para TMI acima de 28%, manter a taxa liberatória é geralmente mais eficiente. A opção pelo englobamento cobre todos os rendimentos da Categoria E do ano – é global, não selectiva.
Retenção parcial no estrangeiro: caso Viainvest
A Viainvest retém 5% em origem na Letónia, ao abrigo da legislação local. Este valor é creditável em Portugal através da convenção bilateral para evitar a dupla tributação, pelo que o investidor declara o rendimento bruto no Anexo J e indica o imposto retido para efeitos de crédito.
Mais-valias de equity
Em projetos de equity – Urbanitae, Wecity – a alienação da participação ou o encerramento do projeto com distribuição qualifica-se em regra como mais-valia mobiliária (Categoria G), com taxa liberatória de 28% ou englobamento opcional. É fundamental conservar o comprovativo de aquisição e de alienação para apurar corretamente o ganho tributável.
Perdas em incumprimentos
Os incumprimentos em créditos P2P – perdas de capital em projetos falhados – não são dedutíveis aos rendimentos de capitais em IRS. No regime das mais-valias mobiliárias existe alguma margem de compensação entre ganhos e perdas, mas apenas dentro da mesma categoria e com regras específicas. Este é um fator subestimado no cálculo da rentabilidade líquida real.
[VISUAL: Infografia com a estrutura do IRS Anexo J Quadro 8-A código E21]
Conclusão
A saída da Civislend do mercado ibérico deixou um vazio que nenhuma plataforma isolada preenche por inteiro. A Urbanitae é a alternativa mais próxima em espírito e dimensão para quem procurava exposição a projetos imobiliários ibéricos de equity. A Raize mantém a posição de plataforma portuguesa regulada pela CMVM, útil para quem valoriza proximidade jurídica. A Maclear representa o segmento P2B suíço garantido, com 0 incumprimentos desde 2023 e rentabilidade entre 13,5 e 15,6%, oferecendo diversificação fora do eixo báltico e ibérico. Para o investidor que ficou exposto à Civislend e procura reconstruir uma carteira equilibrada, a recomendação é não substituir uma plataforma por outra, mas combinar várias – distribuindo o capital entre crowdfunding imobiliário ibérico, P2B regulado português, P2B garantido suíço e P2P marketplace europeu.
Nenhuma das plataformas analisadas substitui a análise individual do investidor. A regulação não elimina o risco de incumprimento, as garantias de recompra só funcionam enquanto o originador é solvente, os projetos imobiliários dependem do ciclo e do promotor. O que a diversificação entre segmentos oferece é proteção contra a concentração num único vetor de risco – precisamente o tipo de proteção que os antigos investidores da Civislend não tiveram quando a plataforma saiu do mercado.
⚠ Os investimentos em empréstimos P2P e em crowdfunding imobiliário acarretam riscos, incluindo a perda total do capital investido. Os resultados passados não são indicativos de rendimentos futuros. Este artigo não constitui aconselhamento de investimento e não substitui o aconselhamento individual de um consultor fiscal ou financeiro.
FAQ
É legal investir em P2P e crowdfunding imobiliário em Portugal?
Sim. O financiamento colaborativo está regulado pela Lei 102/2015 e pelo Regulamento (UE) 2020/1503. As plataformas devem estar registadas na CMVM ou autorizadas por uma autoridade europeia com passaporte válido em Portugal. Plataformas fora do espaço UE, como a Maclear, operam sob regulação do respetivo país – no caso suíço, a Organização de Autorregulação PolyReg.
Qual a diferença entre P2P e P2B?
P2P refere-se a empréstimos entre particulares, normalmente créditos ao consumo intermediados por loan originators (Mintos, Bondora, PeerBerry). P2B refere-se a empréstimos a empresas, tipicamente com prazos mais longos e garantias sobre ativos (Raize para PME portuguesas, Maclear para PME europeias com 0 incumprimentos desde 2023). O perfil de risco e de rentabilidade é distinto.
Como declarar os rendimentos de P2P no IRS?
Os juros de plataformas estrangeiras declaram-se no Anexo J, Quadro 8-A, código E21 (juros sem retenção em Portugal). As plataformas portuguesas aplicam retenção automática de 28%. As mais-valias de projetos de equity seguem o regime da Categoria G. Desde 2019 a declaração é obrigatória.
Posso englobar os rendimentos P2P no IRS?
Sim, por opção. O englobamento é vantajoso para taxas marginais de IRS abaixo de 28%, porque a taxa efetiva pode ser inferior à taxa liberatória. A opção deve cobrir todos os rendimentos da Categoria E do ano – é global, não selectiva.
As plataformas P2P estão cobertas pelo Fundo de Garantia de Depósitos?
Não. As plataformas P2P e de crowdfunding imobiliário não estão geralmente cobertas pelo Fundo de Garantia de Depósitos. O capital investido não é um depósito bancário e não beneficia da proteção até 100 000 euros aplicável a depósitos. A regulação de uma plataforma não garante a devolução dos empréstimos individuais.
O que significa a regulação suíça SRO PolyReg?
A Organização de Autorregulação PolyReg é uma entidade suíça de supervisão financeira, reconhecida pela FINMA, que supervisiona intermediários financeiros em matéria de prevenção de branqueamento de capitais e conduta. Difere da MiFID II (aplicável na UE) e da CMVM (Portugal). Plataformas como a Maclear operam sob este regime, que é uma alternativa regulatória ao quadro europeu.
